每经记者 刘颂辉 每经编辑 魏文艺
刚刚过去的月楼11月 ，上海房地产市场遇冷 ，市观曾经热门的月楼三和官网【Aurl:www.8233066.com】送888元前滩板块也以销售爆冷告终 。
以陆家嘴集团开发的市观世纪前滩天汇项目为例，其公布的月楼开盘销售摇号排序结果显示 ，经政府相关部门审核，市观有效意向认购客户共128组 ，月楼而其入市总房源为258套 ，市观认购率约为49.6% 。月楼该项目11月28日开盘期间 ，市观经过多方努力 ，月楼最终也仅售出六成左右。市观
克而瑞数据监测显示 ，月楼11月，市观上海商品住宅成交面积为59.61万平方米 ，月楼环比微降0.65% ，较去年同期下降43.31%；成交金额为393.91亿元，环比下降9.15% ，同比下降41.39% 。另据上海中原地产数据 ，11月上海二手住宅成交1.41万套 ，环比增加5.89％ ，同比减少12.62% 。
另一方面，三和官网【Aurl:www.8233066.com】送888元上海的房源供应仍在增加 。12月3日 ，上海今年第十二次以集中批量供应的方式推出房源 ，共涉及19个项目 ，总建筑面积约55.8万平方米 ，共计5247套 ，分布在浦东 、徐汇 、静安 、普陀 、闵行、嘉定 、奉贤、青浦8个区域 。
进入下半年后 ，虽然9月“认房不认贷”新政带动了上海楼市成交上扬 ，但刺激时效有限 ，很快10月市场又被打回了“原形” 。
据克而瑞数据 ，11月 ，上海商品住宅成交面积为59.61万平方米 ，环比微降0.65% ，较去年同期下降43.31% 。与此同时 ，当月上海新房供应面积仅次于全年最高的6月 ，新增供应面积达11.25万平方米 ，徐汇滨江 、唐镇 、华漕等热门板块均有热盘入市 ，无奈也带不动整体市场行情 ，远郊项目开盘去化更是直线下滑 。
12月5日 ，徐汇区中铁峯汇里项目的一位置业顾问告诉《每日经济新闻》记者 ，接近年底 ，上海上市的新房项目较多 ，购房者选择面广 ，所以自己所在项目在过去一个月期间的看房者不多 ，预计开盘不会触发积分制 。
该置业顾问表示，年底的楼市行情一直就不如九十月份 ，自己接触的一些购房者在九十月份时已买过房，所以如今各家楼盘竞争压力进一步增大。
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：同策研究院同策研究院数据显示 ，11月 ，上海全市商品住宅访客指数持续走低 ，且低于年内平均水平，居民看房热情显著回落 。9月新政出台以来，全市来访呈“脉冲式”行情 ，短期大幅提升后迅速回落 ，持续性较差 。同期 ，上海共计开盘32个项目 ，平均开盘去化率约53% ，其中5个项目触发积分 ，但从积分来看 ，整体热度呈下行趋势 。
在供应端 ，今年上海新房市场供应十分频繁。12月3日 ，上海今年第十二次集中批量供应房源上市 ，共涉及19个项目 ，总建筑面积约55.8万平方米，共计5247套 ，备案均价63327元/平方米 ，分布在浦东 、徐汇 、静安 、普陀 、闵行 、嘉定 、奉贤 、青浦8个区域 。
图片来源 ：上海网上房地产本批次房源距上一批次间隔仅16天 ，买家同期产品选择较多 ，叠加市场低温情绪 ，购买决策普遍更为谨慎 。
同策研究院认为，部分置换客群受二手置换链条流通不畅影响，购买力无法正常释放 ，因此 ，中间价格段项目竞争压力倍增 ，项目价格 、区位 、产品 、营销各方面都至关重要 。此外 ，深圳近期调整普通住宅标准并下调二套房首付比例 ，使得上海市场对类似政策预期提升 ，市场观望情绪进一步延续 。
分区域来看 ，11月 ，上海主城区来访指数止升转降，环比降幅超四成。项目方面，虽有五个项目触发积分 ，但整体认购明显下滑 。而此前大热的前滩板块入市项目更是爆冷未能触发积分 ，认购率只有六成左右。此外 ，曾经的热销项目中 ，安高申宸院弃号率高达61% ，汇元玺弃号率36% ，保利滨江天珺弃号率也有27% 。
以安高申宸院为例 ，如此高的弃号率反映了当前市场买家决策更为谨慎 ，尤其是中产投资需求减少后，项目自身产品力变得更加重要 。同在唐镇板块的浦发唐城三期与安高申宸院均价相当 ，但地段和产品或更具性价比 ，且户型选择更多 ，因此不少买家在两者之间摇摆 ，力求买到最心仪的产品 。除了产品竞争因素 ，还有部分弃号原因或是对买房行为的迟疑 ，在当前市场整体较冷的情况下，买家信心不足 ，犹豫上车 ，心态转变为继续观望等待。
五大新城方面 ，11月来访指数持续下滑 ，但环比降幅收窄 ，各项目仍延续冷热不均的分化态势 。其中 ，临港脱颖而出 ，一方面陆家嘴滴水湖涟岸项目开盘去化率达100% ，另一方面金融湾晶项目以300万元+的低总价 、高供应成为临港区域刚需红盘 ，来访认购火爆 ，开盘当日去化450套，是临港年度开盘日销冠军 。然而 ，青浦新城 、松江新城本月开盘项目去化较差 ，认购率均未过半 。
二手房方面，据上海中原地产数据 ，11月上海二手住宅成交1.41万套，环比增加5.89％ ，但同比减少12.62% 。
虽然11月二手房成交量环比略有反弹 ，但房东挂牌上行速度放缓 ，主要是以价换量成交得多 。上海网上房地产数据显示 ，当前二手房的挂牌量超过41万套 ，继续在历史高位盘整 。好的苗头是 ，挂牌增速在放缓。
图片来源：上海中原地产上海中原地产监测数据显示，11月 ，上海每周新增二手房挂牌量大约在1.1万套 ，并且每周新增量下降趋势已经出现 ，考虑到年底的挂牌活跃度不会太高，新增挂牌持续减少是大趋势 。当然，从绝对新增量来看 ，仍属于正常范围 ，毕竟年底上海第十二批房源已经亮相 ，而且不少楼盘有优惠折扣 ，所以还有打新意愿在支撑 。
从成交空间分布来看，依旧是大浦东、宝山和闵行成交排名靠前 ，分别成交2843套、1447套和1411套 ，比10月均有不同程度增加 。此外，传统交易活跃区中 ，松江的成交也超过了千套 ，较10月有一定改善 。从板块角度来看 ，徐汇火车南站和浦东世博表现相对突出 ，均进入11月板块成交量前十 。
据上海中原地产二手房价格指数，11月上海二手房指数继续下跌，跌幅为3.88% ，并且价格指数创此轮下跌行情以来的新低 。
“二手房市场处于僵持的背景下 ，房东要促成交易 ，必定在价格上作更多让步 ，才会激起买家兴趣 。此外 ，一旦有交易案例 ，成交价格低于小区平均价格 ，也会导致其他业主主动下调挂牌价格 ，否则没有性价比的房源是不会被关注的 。”
上海中原地产市场分析师卢文曦向每经记者表示，11月上海二手房成交有所反弹并不意外。一方面 ，11月交易节奏回归正常 ，10月毕竟还受到假期因素影响；另一方面 ，这些交易量是在房东进一步让步达成的 ，一步到位的价格是非常有吸引力的 。虽然交易量有所反弹，但从绝对高度来看，还没有过1.5万套的“及格线” ，所以市场还是受到调整的压力影响 。
卢文曦预计 ，临近年末 ，在市场趋势没有明朗前 ，观望气氛又开始增加 ，所以交易量不会有明显变化 ，最后一个月收官大概率还将是平稳过渡。
封面图片来源：每经记者 刘颂辉 摄